Ипотека в Казани упала втрое

Бурный рост на рынке недвижимости в столице Татарстана сменился штилем. Риэлторы признают, что цены стали недлосягаемыми.

На рынке недвижимости и ипотечного кредитования Казани началась полномасштабная стагнация. Об этом свидетельствуют последние данные татарстанского управления Росреестра: согласно первым итогам четырех месяцев 2012 года, количество сделок купли-продажи квартир в столице Татарстана вернулось на уровень двухлетней давности. Одновременно с этим индикаторы рынка недвижимости свидетельствуют, что разогнавшиеся в конце 2011 года цены на жилье больше не растут, и даже начали чуть снижаться. Эксперты «БИЗНЕС Online» на этом фоне опасаются возможной второй волны кризиса.

О начавшейся стагнации рынка жилья свидетельствует, как фактически не растущее количество сделок купли-продажи квартир, так и застывшие цены

МНИМОЕ БЛАГОПОЛУЧИЕ?

Росреестр опубликовал на днях данные по рынку недвижимости за четыре месяца 2012 года. В целом, если брать статистику по республике, то здесь фиксируется устойчивый рост. Так, всего с января по апрель в Татарстане было зарегистрировано 34 341 сделка с жилой недвижимость. В аналогичный период прошлого года сделок было 29 968 сделок. Т.е. рост почти на 13%. А если сравнивать с показателями четырех месяцев 2010 года, то рост еще более впечатляющий — 35%. Благополучно вроде выглядит ситуация и с жилищной ипотекой по республике. Всего по республике за четыре месяца 2012 года зарегистрировано 9684 ипотечных сделок с жильем против 8199 сделок в 2011 и 5121 сделок в 2010 году. Одним словом, тишь да гладь.

Но, как известно, именно Казань сегодня является главным барометром состояния рынка жилой недвижимости республики. И здесь ситуация далеко не такая радужная, как в целом по РТ. Если рассматривать каждый из четырех месяцев 2012 года, то число регистраций сделок в каждом следующем месяце росло. Так, если в январе было зарегистрировано 1492 сделки, то в феврале их стало больше почти на треть — 1920. Правда, далее рост практически прекратился. Кривая имеет тенденцию превращения в прямую (на общем фоне плюс минус 50 — 100 сделок можно, скорее, отнести к статистической погрешности). Однако, сравнительная статистика с аналогичными периодами прошлых лет позволяет увидеть явственные признаки стагнации на рынке. В итоге, окажется, что Казань по активности сделок в этом году вернулась на уровень апреля 2010 года. Так, за четыре месяца 2011 года в Казани зарегистрировано 9551 сделка, за четыре месяца 2010 года — 7656 сделок, а за 4 месяца 2012 года — 7455 сделок!

Впрочем, тренд снижения активности на рынке «БИЗНЕС Online» зафиксировала, когда опубликовала материал по итогам первого квартала 2012 года. Тогда, на фоне роста сделок в целом по республике, Казань смотрелась особняком. Число сделок с жильем уже тогда по сравнению с аналогичными показателями 2011 года показало снижение на 45%!

Вообще, здесь следует несколько вернуться назад и вспомнить последние три года. Напомним, апрель 2010-го — это время, когда на рынок пролился денежный дождь в виде ветеранских субсидий. Именно весной в Татарстан пришел первый транш федеральных средств, который и помог рынку выйти из полного штиля, установившегося с конца 2009 года. Внуки и внучки участников Великой Отечественной войны ринулись на вторичный рынок и, по сути, взорвали его.

Следующий транш из федерального бюджета уже пришел в конце 2010 года. В итоге, в первом квартале 2011 года Росреестр отметил рост числа сделок с жильем. Риелторы считают, что именно в это время купленные в конце года ветеранские квартиры вышли на рынок. Тогда благодарные внуки ветеранов стали активно менять и продавать приобретенное жилье. Но сразу стало ясно, что ветеранский тренд отживает свое, и ему на смену приходит новый локомотив - ипотечное кредитование. Число ипотечных сделок с апреля — мая 2011 года постоянно, пусть с некоторыми паузами, росло.

ЧТО БУДЕТ ЛОКОМОТИВОМ?

После того весеннего всплеска 2011 год рынок продолжил жить в своем привычном русле. Цены росли в рамках инфляции, риелторы думали, за счет чего же будет расти рынок. Точкой перехода, своего рода Рубиконом для рынка стал сентябрь 2011 года, когда цены на жилье стали показывать ежемесячный рост. Причем, ценовым апофеозом стал ноябрь-декабрь прошлого года, которые подарили рынку половину годового роста цен. В качестве иллюстрации приведем следующую информацию. В январе 2011 года средняя цена квадратного метра на «вторичке» (по методике «БИЗНЕС Online») составляла 39969 рублей, в апреле — 41477 рублей, в июле — 42745 рублей, еще в октябре — 44244 рублей, а в январе 2012 года — уже все 49363. Т.е. с января по октябрь 2011 года цены подросли на 10,7%, а остальные 12,8% из 23,5% годового роста пришлись на ноябрь — декабрь. Кстати, по инерции (по наблюдениям участников рынка) цены росли и в январе — феврале.

Уже тогда было заметно, что ситуация с ценами на вторичное жилье в Казани, которые достигли своего исторического максимума с 2007 года, носит неестественный характер. Стоимость «квадрата» в «хрущевке» достигла 60 тыс. рублей. Понятно, что при средней цене новостройки в 45 — 50 тыс. рублей, говорить о справедливой цене в 2 тыс. долларов за первую попытку решить квартирный вопрос не приходится. На рынке явно надувался пузырь. Кстати, сейчас судя по данным индикаторов рынка недвижимости, «хрущевка», набравшая 58 — 60 тыс. рублей за квадрат, уступила пальму ценового первенства на «вторичке» своему советскому собрату — «ленинградкам». Они со средней ценой за «квадрат» в 60 — 61,5 тыс. рублей теперь непререкаемый лидер.

Основными причинами надувания жилищного пузыря на рынке Казани, по версии «БИЗНЕС Online» было тогда две - спекулянты-инвесторы (в российских городах-миллионниках доля инвестиционных квартир может доходить до 30%) и активизировавшееся ипотечное кредитование.

На этом фоне не менее интересно понять, что происходит с рынком ипотечного кредитования. За четыре месяца 2012 года в Казани зарегистрировано 459 сделок с ипотекой на жилищные помещения. Это рекордно низкий показатель даже на фоне первых четырех месяцев посткризисного 2010 года — 1480 сделок и 1502 за четыре месяца 2011 года. То есть пртоизошло троекратное падение. Вообще, меньше всего в этом году ипотечных договоров было заключено в январе — 48. За аналогичный период прошлого года — 238, а позапрошлого — 267. Более чем пятикратное падение! Сейчас ипотечный рынок Казани пытается вернуться к линии баланса — показателю 300-400 сделок в месяц.

СУРОВЫЙ ЗАКОН ЦИКЛОВ

По сути, все выше описанное укладывается в сценарий, который мы дали в марте этого года. Если исходить из теории циклов, согласно которому рынок недвижимости в определенный промежуток времени переживает один и тот же сценарий — «спад — восстановление — подъем — равновесное состояние — избыток предложения — спад», то со второй половины 2011 года казанский рынок жилья переживал подъем и насыщение.

В октябре — декабре 2011 года было оживление, но активность была в разы ниже, чем в 2010 году (общее число сделок купли-продажи квартир по Казани в 2011 году снизилось с 28,2 тыс. сделок в 2010 году до 25,9 тыс. сделок в прошлом году). Не случайно татарстанский рынок недвижимости вместе с московским, которые вышли из кризиса первыми (спасибо, «ветеранским»), в 2011 году оказались в числе аутсайдеров среди регионов по темпам роста. Одним словом, все признаки, что приближается насыщение рынка.

О начавшейся стагнации рынка свидетельствует, как фактически не растущее количество сделок купли-продажи квартир в Казани, так и застывшие цены. Согласно данным индикаторов недвижимости Казани цена предложения (последняя, как известно, может значительно отличаться от цены продажи; особенно это хорошо прочувствовали обладатели «кэша» в 2009 году, в период стагнации рынка, добивавшие хорошего дисконта) на «вторичке» перестала расти с апреля. Согласно данным портала Reportal.Ru, в мае одно и двухкомнатные квартиры в цене практически не изменились (так, рост цен в мае на однокомнатные квартиры составил символические 0,3% и составляют 61,9 тыс. руб./кв.метров), а средние цены на двухкомнатные квартиры даже несколько понизились (на 0,6% или на 340 рублей/кв.метр). К концу мая средняя стоимость 1 кв. метра в двухкомнатных квартирах составила 53 780 рублей.

Похожие тенденции заметны и на первичном рынке жилья Казани. По его подсчетам портала IRN-KZN, цена на первичку снизилась на 0,36% и средняя по апрелю цена составила 45 487 рублей. Cводный ценовой показатель средней цены 1 кв. метр на первичном рынке недвижимости Казани в апреле 2012 года снизился на 0,2% и составил 47,4 тыс. рублей за 1 кв. метр. График четко фиксирует, как с марта к апрелю кривая начала переходить в горизонталь. «Таким образом, цена столкнулась с первым сопротивлением индикатора Simple Moving Average (SMA) с периодом 2, пересечение которого в дальнейшем может дать сигнал к падению цен на рынке первичного жилья в Казани. К данному факту необходимо отнестись настороженно, так как возможно это начало коррекции, которая так долго назревала на рынке. Однако пока цена не пересекла SMA (3), выводы делать преждевременно», осторожно фиксирует портал.

За подъемом и избытком предложения следует спад, который характеризуется низкой активностью рынка и снижением цены. Рецессия, как правило, совпадает с экономическими потрясениями…

«Я, НАПРИМЕР, В УЖАСЕ ЖДУ ВТОРУЮ ВОЛНУ КРИЗИСА»

Итоги четырех месяцев 2012 года для «БИЗНЕС Online» прокомментировали эксперты.

Вячеслав Егоров - президент гильдии риэлторов РТ:

- Последние два месяца на рынке недвижимости наблюдается застой. Прежде всего, я это связываю с тем, что до мартовских выборов люди вложили в недвижимость все свои средства, потому что на тот момент наблюдался ажиотаж. Итак, наблюдался общий рост цен, а из-за общего ажиотажа тогда они еще выросли. А в марте цены замерли и до сих пор стоят на одном месте. Это касается как первичного, так и вторичного рынка. Покупателей мало, а продавцов осталось то же количество, поэтому у клиента сегодня есть возможность торговаться. Выигрывают те продавцы, которые готовы скинуть цену. Но немногие эту цену скидывают. Думаю, по собственным ощущениям, что рынок сдвинется только к сентябрю. Тогда можно будет ожидать снижения цен процентов на десять. Активность рынка в целом слабая, цены нереально высоко задраны. Рынок же у нас инертный: цена пошла вверх полгода назад из-за многих причин (ипотека, выборы, близость Универсиады), а потом по инерции перевалила реальную планку по продажам. Получилась слишком высокая цена. Кто-то успел продать, но затем люди поняли, что цена высокая, и перестали покупать. Теперь цена будет откатываться вниз. Самые ходовые квартиры – двухкомнатные, если не брать инвесторов. Двухкомнатные обычно покупают семейные пары. Конечно, сегодня, чем дешевле квартира, тем она ликвиднее. Дорогие квартиры продать тяжело. Ставки по ипотеке немного растут, что тоже влияет на процесс застоя. Конечно, я не говорю о том, что рынок совсем умер. Покупатели есть, но их мало относительно того, что была два месяца назад. Сейчас у покупателей большой выбор. Они просят скидок, продавцы не готовы скидывать. Вот рынок и стоит.

Дамир Фахреев - руководитель интернет-портала «Индикатор рынка недвижимости Казани»:

- Рынок недвижимости Казани с начала 2012 года можно охарактеризовать как стабильно растущий. Так, общий рост средней цены одного квадратного метра по нашим данным составил уже порядка восьми процентов. Растет как первичный рынок, так и вторичный рынок недвижимости, однако драйвером все-таки стоит выделить рынок первичного жилья. Реальный спрос на сегодня превышает предложения на малоформатные квартиры. Что касается вторичного жилья, то по прежнему высоким спросом пользуются квартиры формата «ленинградка» и «хрущевка». На наш взгляд, основным фактором, который на сегодняшний день двигает рынок недвижимости Казани, является доступность получения ипотечного кредита. Прогнозируя развитие ценовой политики во втором полугодии 2012 года, цена будет и дальше расти, однако не так значительно, в среднем стоит ожидать прибавления в пять процентов. Также стоит отметить неоднозначную ситуацию на финансовых рынках, так как спад цен на нефть может значительно капитализировать рынок недвижимости, что в свою очередь может выступить дополнительным драйвером к росту цен.

Анастасия Гиззатова - директор агентства недвижимости «Счастливый дом»:

- Говорят, что в апреле и мае наблюдается традиционное затишье. Это неправда, потому что если сравнивать количество сделок в этих двух месяцах со статистикой предыдущих лет, то количество продаж довольно большое. Более того, сопоставимое с так называемыми высокими сезонами – сентябрем, октябрем, ноябрем, декабрем. Это если говорить в общем. Если конкретно про этот год, то действительно наблюдается стагнация. Если мы зайдем в регистрационную палату, то сможем беспрепятственно зарегистрировать сделку в течение десяти минут без предварительной записи. В прошлом году нам бы пришлось либо простоять в очереди, либо заранее вырвать время для сделки. Количество сделок по вторичному жилью сократилось, сократилось и количество ипотечных сделок. Единственный активный сегмент сейчас – продажа новостроек, реализация которых не всегда идет через регистрационную палату. То если сделки по первичному жилью идут активно, просто они не проходят через регпалату, потому что она фиксирует только договоры долевого участия. Наблюдаются сделки по ценам дешевле рыночной, так как многие заинтересованы скорее продать. Некоторые тешат себя надеждой, что рынок вот-вот активизируется и поднимется. Я считаю это необъективным, так как на рынке зарубежной недвижимости никаких движений нет. Более того, там цены опять снизились. Я, например, с ужасом жду вторую волну кризиса.На первичном рынке большим спросом пользуются однокомнатные квартиры. Однокомнатную квартиру в доме, который сдается в течение года, можно купить в пределах двух миллионов рублей. Если взять однокомнатную «хрущевку», которая уже служила лет 50, она стоит 1,8 миллиона рублей. Поэтому потребитель повернулся к первичному рынку. Многие считают более целесообразным снимать квартиру до тех пор, пока не начнет сдаваться дом.

На ипотеку ставки пока держатся на том же уровне, что и раньше, но мера АИЖК меня очень насторожила. Она, скорее всего, не просто так. Они проанализировали свои прошлогодние ошибки, когда была переоценена залоговая стоимость. Сейчас снизили порог. Ряд банков уже предлагают дисконты по квартирам.

Невозможно сказать, что у нас будет. Если в нормальных развитых странах количество сделок в кризисные периоды уменьшается, то у нас непонятно, как будет развиваться ситуация. Но я считаю, что на данный момент цены достигли своего максимума. Они не будут повышаться.

«ПРОЦЕСС БЕШЕНОГО ПОДЪЕМА НЕ МОГ ПРОДОЛЖАТЬСЯ ВЕЧНО»

Искандер Юсупов - директор ООО «Супермаркет Недвижимости» (ASG):

- Первый квартал 2012 года ознаменовался быстрыми темпами роста цен на жилье в Казани. Однако любой быстрый взлет всегда заканчивается торможением либо падением. Так же и в экономике, процесс бешеного подъема не мог продолжаться вечно. В итоге в конце апреля мы наблюдали снижение роста цен, а в мае - практически полное его прекращение. Что будет дальше — зависит во многом и от экономической ситуации. Если случится повторение кризиса 2008 года, то цены не только перестанут расти, но и могут снизиться. Мои знакомые застройщики и агентства недвижимости отмечают заметное снижение спроса. Похоже, рынок преодолел ту планку, когда потребители уже не могут удовлетворять прожорливый рост цен. Что касается нашей компании, то по коммерческой недвижимости мы спада не чувствуем: как в сегменте аренды, так и в купле-продаже. Бизнесу по-прежнему нужны помещения. Еще один заметный тренд – повышенный интерес к земельным участкам в черте города под ИЖС. Как раз сейчас мы предлагаем участки в Казани и отмечаем большое внимание к ним со стороны покупателей. Это логично — цены на квартиры достигли недосягаемых высот, а покупка участка в городе сродни депозиту в швейцарском банке. Коммунальные платежи в жилом доме ощутимо меньше, чем в квартире. По той же причине многие не хотят покупать участки в коттеджных поселках, опасаясь стать заложником роста цен и жадной управляющей компании. Другими словами, это доступное средство спасти свои деньги в преддверии наступающей инфляции. Думаю, что если не произойдет каких-либо значительных экономических потрясений, летом цены на квартиры будут оставаться примерно на одном уровне, а потом наберут еще несколько процентов роста к концу года, но это будет уже несравнимо с темпом роста в первом квартале.

Олег Митюнин - начальник управления стратегического анализа и маркетинга ООО «АК БАРС Девелопмент»:

- В первой половине 2012 года на рынке недвижимости Казани наблюдается такой же активный спрос, как и в 2011 году. При этом различия по данным Росреестра за 2011 и 2012 года могут быть связаны, в первую очередь, с тем, что именно в весенний период 2011 года активно оформлялись сделки с соципотечным жильем и по ветеранским сертификатам, что несколько искажает информацию по реальному положению дел на открытом рынке.

Основываясь на данных агентства недвижимости «Ак Барс Недвижимость», реализующей объекты, построенные под управлением «Ак Барс Девелопмент», могу утверждать, что динамика продаж в целом по всем объектам положительная, вне зависимости от стадии готовности домов. Одинаково активно идут продажи как в сданных домах — «Казань XXI век», так и в строящихся домах ЖК «Солнечный город», и в готовящемся к скорой сдаче ЖК «Чистое небо».

Сейчас мы можем говорить о стабилизации рынка, но это не стагнация. Просто стабилизировались цены, что говорит об их адекватном уровне, стабилизировался и спрос.

При этом считаю, что летом может значительно вырасти инвестиционный спрос на жилье, что связано с достаточно напряженной ситуацией в ожидании очередной волны кризиса.